Ter um imóvel em situação irregular é mais comum do que se imagina em Natal e em toda a Região Metropolitana, mas traz riscos que vão desde multas indesejadas até a impossibilidade de vender a propriedade através de financiamento bancário. A legalização valoriza o patrimônio e garante total segurança jurídica.
Se você construiu, ampliou ou comprou um imóvel na Grande Natal que não está 100% regular, confira o caminho prático para resolver essa situação:
1. Diagnóstico e Levantamento de Documentos
O ponto de partida é entender a real situação legal do terreno e da edificação.
- Cartório: Solicite a Certidão de Matrícula atualizada (com ônus e ações) no Cartório de Registro de Imóveis da sua região (seja na 1ª, 2ª ou 3ª Zona de Natal, ou nos cartórios de Parnamirim, São Gonçalo do Amarante, etc.). Ela funciona como o “RG” da propriedade e mostrará em nome de quem o lote está registrado.
- Prefeitura: Verifique a situação cadastral do IPTU e confira se existem notificações, multas ou embargos vinculados ao seu endereço. Em Natal, muitas dessas consultas podem ser iniciadas no portal da Semurb (Secretaria de Meio Ambiente e Urbanismo) ou na secretaria de tributação do seu município.
2. Levantamento Arquitetônico (As-Built)
A prefeitura precisa saber exatamente o que foi construído no lote para poder regularizar. É nesta etapa que o trabalho técnico começa.
- Levantamento Físico: É obrigatória a contratação de um arquiteto para fazer a medição precisa do imóvel e elaborar as plantas técnicas que representam a situação atual da construção.
- Responsabilidade Técnica: O profissional emitirá o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), assumindo a autoria do levantamento e a responsabilidade técnica perante os órgãos públicos potiguares.
3. Aprovação na Prefeitura e Emissão do Habite-se
Com os projetos técnicos e a documentação em mãos, o processo de regularização é protocolado no município.
- Análise Municipal: Os técnicos da Semurb (em Natal) ou das secretarias de urbanismo da Região Metropolitana avaliarão se a edificação respeita o Código de Obras e as regras locais — como o recém-atualizado Plano Diretor de Natal. Eles verificarão recuos obrigatórios, taxa de ocupação, permeabilidade, iluminação e ventilação.
- Certificado de Conclusão (Habite-se): Estando tudo de acordo — ou após o pagamento de eventuais taxas de regularização e anistia — a prefeitura emite o Habite-se. Este é o documento oficial que atesta que o imóvel é habitável, seguro e obedece às normas da cidade.
4. Regularização na Receita Federal
Toda construção gera obrigações previdenciárias referentes à mão de obra utilizada, mesmo que a obra já tenha ocorrido há muito tempo. Esta etapa é federal e padrão para qualquer cidade.
- Declaração: É necessário acessar o sistema da Receita Federal (CNO/SERO) para declarar a área construída e calcular os impostos (INSS) devidos sobre a obra.
- Certidão Negativa (CND): O objetivo desta etapa é obter a Certidão Negativa de Débitos, documento exigido pelo cartório no passo seguinte.
5. Averbação no Cartório de Imóveis
O último passo é oficializar a existência da edificação na matrícula do terreno.
- Averbação: Reúna o Habite-se da prefeitura e a CND da Receita Federal e apresente-os ao Cartório de Registro de Imóveis responsável pelo seu bairro.
- Imóvel 100% Legalizado: O cartório fará a averbação da construção na matrícula. A partir desse momento, a área construída do seu imóvel passa a existir legalmente. A propriedade estará valorizada e totalmente apta para venda financiada, transferência, inventário ou uso comercial.
Precisa de ajuda para tirar seu patrimônio da irregularidade?
O processo envolve etapas técnicas, plantas precisas e navegação por exigências burocráticas específicas das prefeituras da nossa região. Como arquiteto responsável, assumo a condução técnica do seu projeto e guio você em cada etapa para resolver a pendência de forma rápida e segura.
Entre em contato e traga a documentação do seu imóvel para uma avaliação.